Bostadsbyggandet

Jag fick nyligen i all hast kommentera/granska en bok som tre professorer på KTH (Cars/Kalbro/Lind)avsåg att ge ut. Den har nu utkommit med titeln "Nya regler för ökat bostadsbyggande och bättre infrastruktur",(SNS Förlag). Många förslag bör definitvit diskuteraytterligare exempelvis föreslås att begränsa det direkta medborgarinflytandet och istället stärka den representativa demokratin och menar att dagens system för dialog gynnar ofta högljudda särintressen. "Medborgardemokrati får inte ersätta den parlamentariska demokratin". Det vi har idag är just den representativa/parlamentariska demokratin och det är den som bestämmer/beslutar. Hur den ska förstärkas, förstår jag inte, menar förf. att den förstärks om det direkta medborgarinflytandet tas bort (exempelvis samråden)? Dessutom föreslår de tre prof. ett avskaffande av det kommunala planmonopolet (dvs ta bort 2§ i PBL). Hur går det här ihop? Alla överklagandemöjligheter ska också slopas enligt förf. Frågan återstår vilken "representativ demokratisk" församling ska besluta?

Bostadsbristen i Stockholm - vad kan göras?

Det finns många åsikter om varför det inte byggs fler bostäder i storstadsregionerna när det råder en så stor efterfrågan, varför följer inte utbudet med? Fastighetsägare och vissa exploatörer (och politiker) hävdar att den enskilt största orsaken är bruksvärdessytemet/hyresregleringen. Om politikerna bestämde sig för att ta bort den så skulle det byggas fler hyreslägenheter så att det skulle bli balans. Det stämmer att så kan bli fallet om man tror på de gängse ekonomiska teorierna (utbuds- resp. efterfrågekurvorna korsar varandra). Införandet av marknadshyror skulle säkert innebära att efterfrågan på hyreslägenheter på Södermalm skulle minska betydligt. Uppskattningsvis skulle hyran bli för en liten lägenhet mellan 15-20 tusen i månaden. Men, det är väl bara att öka utbudet så sjunker hyran. Nu är det inte så enkelt att väsentligt öka utbudet på Södermalm så att det hyrorna skulle sänkas till en lägre nivå för att få det uthyrt. Varje bostad utgör sin egen marknad beroende på läget. En bostad är inte vilken vara som helst! Göra själva planprocessen effektiverare och snabbare. I Stockholm byggs ca 80% på stadens mark och som säljs om det byggs bostadsrätter och upplåtes med tomträtt för hyresrätter. Exploatörerna som ska bygga bostadsrätter lämnar in anbud på marken och den som bjuder högst får köpa. Det är den markpolicy som Alliansen (läs moderaterna) bestämt. Staden får in mycket pengar (som säkert behövs för alla motorvägsbyggen, Slussen m.fl) och det som byggs blir med nödvändighet "dyra" bostadsrätter. Ibland händer det att en exploatör misstagit sig och betalat "för mycket" och måste vänta in efterfrågan (ett visst antal måste ha tecknat sig för en bostad i projektet)innan spaden sätts i jorden. Överklagandena är vanliga och det räknar exploatörerna med (ibland tycker de att det bara är bra att tiden går så att eftrfrågan hålls uppe) men visst kunde kanske någon instans utgå exempelvis länsstyrelsen och att överklaganden av detaljplan kunde gå direkt till mark- och miljödomstolen. men, att skylla på det byggs så lite beror på överklagandena är inte sant. Det ligger dessutom inte i exploatörernas intresse att det byggs "för många" bostäder! Forts- följer.

Bostadsbristen i Stockholm - Vadå!

Alla pratar om bostadsbristen i tillväxtregionerna inte minst i Stockholm - varför byggs inte mer, vad är hindren?
Problemet är komplicerat. Egentligen är det ingen brist på bostäder i Stockholm! Utbudet är mycket stort - se exempelvis alla bostadsannonser i dagstidningarna på helgerna. Vid en snabb genomgång i våras var det ca 400 lediga bostadsrätter från  enskilda annonsörer, till detta kommer  byggbolagens utbud från JM, NCC, PEAB, HSB, Veidecke m.fl. När det gäller hyresrätter så är det möjligt att  få en hyresrätt i nyproduktion i kranskommunerna till Stockholm inom ett år (ibland snabbare) enligt Bostadsförmedlingens statistik.
Vad är problemet? När det gäller bostadsrätter så gäller marknadspriser. Den som betalar mest för lägenheten får den.  Byggbolagen sätter ett pris som man bedömer är marknadspriset. Om man sätter får lågt pris dvs missbedömt markandsläget så kan det bli spekulation. Någon köper lägenheten, flyttar aldrig in och säljer den sedan till det reella marknadspriset och byggbolaget går miste om en bättrre vinst. Hyreslägenheter i nyproduktion är för många för dyra. Där får man räkna med minst 10-11000kr för en tvåa. En etta för ca 7-8 000kr/månaden. Den hyran täcker produktionskostnaderna (ev. tomträttsavgälder m.m) plus en vinst för byggbolaget. Det är dock som regel mer lönsamt att bygga bostadsrätter i "bra" lägen.
För att skaffa en bostadsrätt och även hyra en hyreslägenhet så krävs alltså kapital och relativt stadiga inkomster. Minst 15 % av köpesumman måste vara eget kapital, resten kan man låna såvida man har stadiga inkomster vid ett  köp av bostadsrätt.  
Det är således betalningsviljan som sviktar! Och den finns av naturliga skäl hos yngre som pluggar, har osäkra  låglönejobb (ingen "fast" anställning) etc  Men, de vill flytta hemifrån och ha något eget och då efterfrågas en mindre  hyreslägenhet med låg hyra (och helst i ett bra läge - Södermalm!) Då är det brist, stor brist!! Det finns "billiga" hyreslägenheter i innerstan (ej nyproduktion) beroende på hyresregleringen. Antalet har blivit färre eftersom de kommunala bostadbolagen, enligt direktiv från moderaterna i Stadshuset, sålt ut tusentals hyreslägenheter i innerstan som  blivit bostadsrätter (som kan säljas fritt till marknadspriser).  De styrande i staden har således bidragit till bostadsbristen på "billiga" hyreslägenheter. Det har varit en medveten poltik. Nu försöker man rätta till detta genom att det  byggs hyreslägenheter men då blir hyran som för nyproduktion som en stor grupp bostadssökande inte kan betala.
Vad görs för övrigt - jag återkommer i nästa inlägg.

Plankan och Slussen

Plankan och Slussen - dessa ärenden ligger nu hos Mark- och miljööverdomstolen för en sista prövning. Båda detaljplanerna är överklagade av olika skäl. Intressant är när det gäller kvarteret Plankan (på Södermalm i Stockholm) att Länsstyrelsen och Mark- och miljödomstolen har totalt olika bedömningar vad gäller ljusförhållanden, bullernivåer, partiklar i luften från trafiken, lekytor för barn på gården etc etc. Med förtätningen på gården i Plankan samt påbyggnaden på de befintliga husen, så enligt domstolen försämras boendemiljön så väsentligt att detaljplanen måste upphävas dvs domstolen gick helt på de klagandes motiveringar.
I Slussen gällde det avvägningen mellan enskilda och allmänna intressen, där det enskilda intresset skulle lida alltför stor skada om huset framför KF-huset byggs.
Fortsättning följer.

Bostadsbristen

Fler bostäder om hyresregleringen avskaffas?

Orsakerna till bostadsbristen i fr.a. Stockholm beror till stor del på att vi sedan 40-talet har en hyresreglering ,hävdar många inte minst i flera inlägg i SvD.
Enligt ekonomisk teori så försvinner naturligtvis bristen om vi konsekvent inför marknadshyror dvs den som är villig att betala den högsta hyran  får hyra lägenheten. Besittningsrätten ska då också avskaffas så att om det vid ett senare tillfälle kommer någon som vill betala mer så ska den personen ha rätt ta över kontraktet (viss uppsägningstid bör finnas exemplevis en månad).  Genom detta system blir det "balans" - jämvikt! Ett annat resultat enligt förespråkarna är att då skulle det byggas många fler hyreslägenheter (istället för bostadsrätter eller ägarlägenheter). Nu ska det sägas att det för närvarande och under de senaste åren har byggts och byggs ca 50% hyreslägenheter och lika många bostadsrätter (endast några få ägarlägenheter).
Jag kanske för tydligehetens skull inte förordar ett system enligt ovan. Marknadsanpassade hyror införs för närvarande successivt,  dock enligt många politiker i Alliansen alldeles för långsamt. Hyrorna idag i nyproduktion ligger på en "marknadsnivå" och det har t.o.m. blivit svårt att får dessa uthyrda, i alla fall har unga hushåll det knepigt att betala dessa hyror (de som står i bostadskön). Mellan 10- 15 tusen kr per månad  för en tvåa är vad det kostar i nyproduktion.
Sedan,  som spelar in i sammanhanget är  Stiockholm stads markpoltik men det får bli i ett annat inlägg. 

Slussen - nu tas beslutet

Det verkar som om inget kan förändra eller stoppa beslutet att antaga detajplanen för Nya Slussen den 12 dec 2011 i kommunfullmäktige. De tre oppostiotionspartierna säger nej och vill ha ett omtag. Mp försökte genom förhandlingar att påverka och förbättra förslaget men stadsbyggnadsborgarrådet Regina Kevius (m) sa nej till alla förbättringar - nu fick det vara nog! Förhandlingsinviten var tydligen inget värd - ett spel. Lågvattenmärket i debatten har dock stadsmiljöborgarrådet Per Ankersjö (c) som inte kunde förstå hur man kunde försvara en "pissoar". Staden har ju varit en usel fastighetsförvaltare av Slussen (tänk om en privat fastighetsägare betett sig på det viset, då hade det blivit föreläggande och kanske tvångsförvaltning mm). Staden har medvetet låtit Slussen förfalla - stängt alla toaletter mm. Bara det är ju faktiskt en skandal! Betänk hur mycket pengar man "sparat" genom detta förfarande.
En dag kommer forskningen att visa vilka mekanismer som lågt bakom byggandet av Nya Slussen.
"Keywords" i det sammanhanget blir prestige,makt, skendemokrati, lönsamhet, handlingskraft, världklass etc  

Slussen - nu är det bråttom

Trafik- och miljöborgarrådet Ulla Hamilton (m) uttrycker med emfas det som vi väntat på skall sägas från förespråkarna av det framlagda förslaget till nytt slussen "nu måste vi sätta ner foten" - slut med debatt, nu får det helt enkelt vara nog! Att det har kommit fram en rad olika nya kreativa förslag och att debatten pågått i decennier blir ett starkt argument för att genomföra ett undermåligt förslag! Ofta går det till på detta sätt i plan- och beslutsprocessen när det gäller stora projekt (jämför med exempelvis Kungshattsleden/yttre Tvärleden/Västerleden/Förbifart Stockholm).
Trots tre arkitekttävlingar mm så sluts ändå processen för snabbt och de flesta känner sig illa till mods - det är är inte bra men vi kör ändå! Det är mycket vi har att lära från plan- och beslutsprocessen bakom nya Slussen. Många känner sig missnöjda, kollektivtrafikanterna, cyklisterna, fotgängarna, funktionshindrade (världens mest tillgängliga stad?!), estetiskt sinnade planerare och arkitekter, kulturbärarna (vårdandet av kulturarvet och riksintresset),m.fl. Möjligen tycker vissa bilister att det med förslaget blir bättre framkomlighet, "rakare" sträckning (inte en massa snurror) och lättare att ta sig från Östermalm till Ingarö.
Samtidigt diskuteras Arkitektur-Stockholm - ett märkligt dokument var finns målformuleringarna förutom att Stockholm skall vara och bli av världsklass! Debatt på Färgfabriken tisdag den 13 sept kl 14.00 om Arkitektur Stockholm.
Vi kanske ses?